楼市走弱三大迹象

    英国房地产市场走弱的最明显迹象是房价出现下滑。

    英国房地产市场的权威机构———全英住房建设互助会11月29日公布的一份最新研究报告显示，目前英国住宅平均价格已经从10月份的每套186044英镑跌至184099英镑。其首席经济学家对此评论说，这是英国自2006年2月以来房价首次出现下跌，也是1995年6月份以来的最大单月跌幅，由此可以确定英国房地产市场正在冷却。英国最大的抵押贷款供应商苏格兰哈利法克斯银行(HBOS)12月5日公布的研究报告则称，英国房价在11月份的下跌幅度约为1.1%。

    此外，作为英国地产领域标杆的伦敦房地产市场近来表现不佳。英国土地注册机构的一项指数显示，10月份伦敦地区住宅价格下降了0.6个百分点。这是2006年4月份以来伦敦房价首次下降，有专家认为，这可能是英国房地产市场开始进入下降轨道的一个信号。

英国房地产市场走弱的第二个迹象是市场交易量开始萎缩。

    伯明翰一家房地产代理机构表示，他们去年10月份预售了大约50套公寓，但是今年10月份的预售量只有28套，11月份前两周更是只售出了5套公寓。

    根据英国中央银行英格兰银行的数据，今年11月份用于购置房地产的抵押贷款批准数量在经过季节调整之后约为88000宗，较10月份减少了12%，较去年同期减少了32%。而英国皇家特许测量师协会(RICS)的资料显示，11月份房地产市场交易的成交量较去年同期下降了15%，对购置房地产有兴趣的消费者数量已经连续11个月出现下跌。

    部分城市公寓住宅出现过剩是英房地产市场走弱的另一个迹象。苏格兰哈利法克斯银行在12月初公布的调查结果显示，英格兰地区大约有近29万套空置住宅，而苏格兰地区的空置住宅也超过10万套。据英国《金融时报》报道，利兹、伯明翰、曼彻斯特以及利物浦等主要工业城市的新建住房市场开始冷却。一些房地产开发商已经开始向购房者提供最多达25%的价格折扣。

　　信贷紧缩当是主因

    英国房地产市场近来走弱的主要和直接原因无疑是当前资本市场的信贷紧缩。

    自2004年以来，英国房地产市场在大量资本流入的推动下持续走高，风险开始累积，而市场对于房地产泡沫的讨论也日趋热烈。今年美国次贷危机引发了全球金融动荡，原本流动性过剩的全球资本市场一时间弥漫着对流动性匮乏的恐惧。受到全球资本市场的影响，英国资本市场也开始出现流动性枯竭的迹象，市场利率逐步提高，短期融资成本大幅增加，信贷条件开始恶化。

    在信贷市场逐步紧缩过程中，首当其冲的就是原先以资本市场为主要融资渠道的抵押贷款银行。曾是英国第五大抵押贷款银行的北石银行，由于无法筹集足够的资金进行周转，甚至遭遇了近几十年来罕见的挤兑风潮。

    另一方面，投资者的信心在信贷紧缩过程中发生了微妙的变化。占英国抵押贷款总额12%的“购买后出租”(buy-to-let)模式的贷款曾经是英国最为活跃的抵押贷款市场，也是英国家庭投资房地产市场的主要资金来源，目前正面临规模急剧萎缩的风险。原本对英国房地产市场充满信心的投资者开始以怀疑的态度审视未来的风险。由于租金水平没有随着房价上涨而相应提高，在利率维持高位的情况下，个人投资者通过“购买后出租”模式投资房地产的回报率降低了，还贷压力却大大提高，因此许多个人投资者开始退出房地产投资市场。

    随着越来越多的投资者因为担心未来市场衰退而撤回资金，进一步加剧了英国房地产资本市场的流动性危机。英国投资管理联合会的一份研究报告指出，在第三季度，房地产投资基金的赎回规模增长超过5 0%，达到9.4亿英镑，是去年同期水平的4倍多；而第三季度资金流入仅8亿英镑，较去年同期下降了一半。

    同时，一些研究机构也相继发布研究报告，对英国房地产市场的走势持悲观看法，这进一步加剧了民众和投资者的悲观情绪。

　　短期之内难扭颓势

    目前看来，英国房地产市场的未来走势主要取决于资金的流向。尽管市场普遍认同房地产市场从长期趋势来看仍将向上，但是在短期内，全球流动性状况、投资者信心、利率以及英国经济本身的运行情况将会成为未来市场发展的决定性因素。

    当前，全球资本市场紧缩的局面并没有根本扭转，美国次贷危机对全球经济的影响才刚刚显现。未来全球金融动荡和流动性不足的现象有可能持续较长一段时间，而信贷紧缩持续的时间越长，房地产市场剧烈调整的风险就越大。如果信贷紧缩的局面持续下去，投资者信心很难在短期迅速回升。

    目前，英国中央银行还预测未来英国经济增长速度将逐渐放慢。市场和研究机构则普遍认为英国家庭的收入增长速度难以大幅提高，而家庭债务比例将继续维持在较高水平上，甚至可能进一步提高，因此英国家庭的购买力难以对房地产市场形成有效的支撑。

    除此之外，英国政府在11月份出台了关于税收制度改革的政策，表示英国未来将对非英国居民在英国境内的投资收益征收资本利得税。如果这一政策得到切实执行，英国房地产市场对海外资本的吸引力将被大大削弱。

    英国一些经济学家和研究机构预测，未来英国房地产市场的价格上涨幅度将显著放慢，并可能逐步下滑。全英住宅建设互助会预测，英国在2008年房地产价格增幅将由目前的10%下降到5%至-5%之间。

    尽管各界普遍认为英国房价短期内将会继续下滑，但是多数意见仍然相信，这是房价过高之后的一次良性的价值修正和理性回归。如果英国政府能通过一系列政策措施抵消信贷紧缩的消极影响，那么有理由相信英国房地产市场在经过一定幅度价格修正后，泡沫将被大大压缩，新一轮的健康繁荣是可以期待的。（本网驻伦敦记者朱益）