焦点问题讨论：地产行业需要回归理性

    回归理性看地产：近两年房地产泡沫不断累积，短期的调整有助于释放风险，经济向好的前提下房价大跌的基础并不存在。我们认为房价和销量在08年有望回归理性，而行业的稳定将带来整合机会，需理性看待板块估值和投资机会。

    成交量能否反弹？08年至今多个城市成交量平均同比下降约30%。我们认为成交量萎缩是短期的，二季度成交量将会反弹，而成交量的反弹将主要来自于中小户型、中低价商品房供应的增加和相对较低的价格。我们认为调控对市场的影响是区域性和阶段性的。

    股票选择：房地产板块面临着"双降"，降估值水平和盈利预期。经过大幅股价调整，当前A、H股地产公司估值已经到了合理的水平，我们认为龙头企业08年业绩确认性较高，随着成交量的恢复，股价将有一轮较好表现，建议逢低增持。板块估值分析利润率的收窄、房价地价走缓以及政策性住房政策的加强，地产板块估值将回归理性，即回至净资产值（NAV）水平，龙头企业可以享受一定溢价。我们计算NAV的价格假设是5年内年增幅5%（珠三角0%）。

    当前A-H地产股股价溢价率为40%，未来溢价幅度将缩小，目前两个市场总体上估值水平有15%~20%上升空间。板块内估值水平也将拉开，负债率低、周转快的全国性公司可享

    有NAV一定溢价或较低折让。07年房地产行业数据分析

    房价涨幅偏快，需求较旺而供给增幅较低。07年商品房平均售价涨幅14.8%，加快2.5个百分点，其中住宅均价同比增幅17.0%；销售面积增幅为25.7%，竣工面积增幅9.8%，供给增速偏慢；07年商品房销售面积7.6亿平方米，竣工面积为5.8亿平方米，供求差进一步拉大。

    先行指标意味着未来供给有望加快：全年新开工面积增幅21.1%，在建面积增幅21.5%，分别加快4.2和3.5个百分点；土地购置面积增幅10.4%，加快14.1个百分点。这些先行指标显示未来供给有望加快，供应压力将有所缓解。