您好！我叫刘力，我的母亲继承了家父的两间房屋，建筑面积为11．8平方米。但该房屋一直由我舅舅的儿子居住，我母亲曾经因住房紧张要求其腾退并起诉至法院，但法院以其不具备腾退房屋的条件为由驳回了我母亲的诉讼请求，现该房屋将被拆迁，拆迁单位说该房屋的补偿款中所有权的补偿约2000元补偿给我母亲，但使用权的补偿款十多万元要补偿给我舅舅的儿子，这合理吗？

    刘力先生：

    来信收悉，就您信中的问题，本版请了专业房地产律师张翔先生答复如下：

    如刘力先生来信所述，这类情况在北京市有一定的普遍性：即房屋产权人在取得房屋所有权证书后，其房屋因历史原因一直由他人居住，而且这类人一般是产权人的亲戚或者亲属，或者与产权人有某种关系的朋友等，产权人与房屋的使用人之间没有租赁合同，使用房屋的人也没有缴纳房屋租金，那么这类房屋拆迁时如何进行呢？拆迁补偿款应当补偿给使用人还是补偿给产权人呢？问题很复杂。

    依照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条、第二十九条的规定，拆迁人拆迁时，对房屋的产权人应当按照该房屋建筑面积的重置价格结合成新给予所有权补偿；此外，如果该房屋是按照国家租金标准出租给他人的，那么对产权人还应当按照给予区位补偿；对使用人按照房屋建筑面积的拆迁补偿价格及经济适用住房价格给予补偿。一般而言，使用权补偿远远高于所有权补偿。

    在本案例中，刘力先生的母亲是产权人，在拆迁时，刘力先生的母亲只要出示房屋的产权证书就能够获得所有权补偿了，那么对刘力先生舅舅的儿子，长期居住在该房屋的人应该不应该补偿呢？

    依照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十六条之规定，房屋的使用人是指具有北京市常住户口，在拆迁范围内按照国家租金标准支付租金并长期居住在被拆除房屋中的人，本案中，刘力先生舅舅的儿子有北京市户口，在被拆除房屋中长期居住，但其没有按照国家租金标准支付房屋租金，也没有与房屋产权人订立租赁合同，因此其不符合上述关于被拆除房屋使用人的规定，产权单位不应当对刘力先生舅舅的儿子给予补偿。

    因此该房屋的使用权补偿款应当核发给刘力先生母亲即房屋的产权人。

    对实践中发生的这类问题，应当根据不同的情况处理：如果拆迁开始后，产权人与实际使用人经协商达成一致意见的，应当按照双方之间的协议处理拆迁问题；如果在拆迁开始后，产权人与实际使用人无法达成一致意见的，产权人可以申请房屋拆迁行政主管部门依照有关规定依法裁决，对房屋拆迁行政主管部门的拆迁裁决不服的，拆迁人、产权人或者实际使用人可以向人民法院提起诉讼，由人民法院依法处理；如果拆迁人已经将拆迁补偿款交给实际使用人的，房屋的实际使用人取得该补偿款没有合法的依据，因此属于不当得利，产权人可以申请房屋拆迁主管部门裁决，也可以以拆迁人、房屋的实际使用人为被告向人民法院提起民事诉讼，由人民法院依法裁决。(精品购物指南 总第586期 明德律师事务所 张翔)