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签订居间协议也应该明确房屋面积

发布时间： 2008-5-1 10:42:00 来源：东方网

事件：一套二手房交易，房屋产证面积为120.71平方米，但因物业权利人疏忽，在《房地产买卖居间协议》“房地产面积”一栏填写时，误将面积填成了120.52平方米，比真实产证面积少了0.19平方米。买卖双方先后在“居间协议”上签字确认，同时买方支付定金一万元。后双方又签订《上海市房地产买卖合同》。买方看到房地产权证时发现面积误差，要求卖方承担定金责任，双倍返还已收之定金共两万元整。卖方以“居间协议”中在“房地产面积”一条后跟有“实际面积以产证为准”，主张其不应承担定金责任，而是补偿面积误差之差额部分。

　　分析：定金按性质分，应为“成约定金”。所谓成约定金即合同缔结方以定金担保合同目的可以达成，否则违约方应按定金罚责承担责任。因此只有在合同目的无法达成情况下，守约方才能主张违约方承担定金责任。何谓合同目的无法达成？即买受方无法购买该物业。实际情况是卖方愿意卖也愿意补偿面积差额。显然不符合合同目的无法达成这一标准。故买方主张定金罚责并不成立。

　　卖方主张补偿对方面积差额部分房款，并要求继续履行合同，其依据是“居间协议”中有“实际面积以产证为准”这句话。未必可以。依据我国《合同法》第四十二条之规定，卖方误报面积无论故意与否，都构成了缔约过失。缔约过失造成对方损失的，应当承担赔偿责任，赔偿额度视买受方损失而定。但并不意味着卖方在赔偿买方的损失后就能要求继续履行本次交易。

　　《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权要求人民法院或仲裁机构变更或撤销因重大误解订立的合同。买方此时可要求法院或变更或撤销该份居间协议。若变更，则最终按实际面积与卖方签订《房地产买卖居间协议》，若撤销，则居间协议自始没有法律约束力。若买方撤销“居间协议”，则可要求卖方赔偿其因此遭受之损失。

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